Застройщики и стройки

Застройщики РФ эпохи кризисного планирования. Эволюция конкурентной среды

Дебаты 17.04.2017 // 1 316

— Гефтер.ру продолжает «Политические диалоги». Сегодня мы беседуем с Александром Павловым — главным редактором информационного агентства «Ульяновск — город новостей», исследователем, социологом. И в рамках «Политических диалогов» мы сегодня обсуждаем жилищную политику в современной России, строительство и развитие городов, развитие жилищного сектора и влияние этой сферы бизнеса на общественные отношения, на отношения в обществе. Диалог происходит между Ульяновском, Москвой и Вашингтоном — соответственно, между двумя большими городами, столицами и городом куда меньше. И, возможно, в ходе нашего разговора эта разница размеров городов и отличия жилищной политики и урбанистических процессов, идущих в них, как-то проявится. Я хотел бы начать с этого. Соответственно, мой первый вопрос: чем отличается процесс в области городского развития, на ваш взгляд, происходящий сейчас в Москве как в крупном городе, в столице, и в таком региональном центре, как, например, Ульяновск?

— Во-первых, всем добрый день. Относительно ответа на ваш вопрос по поводу процессов, которые происходят сейчас в Москве в сфере градостроительства. Я бы даже сказал, что и в меньших городах — например, в Ульяновске, — можно говорить про те же процессы. Главное отличие в том, что маленькие (относительно) города — от райцентров до небольших областных центров — продолжают гнаться за показателями, а Москва за этими показателями гнаться перестала уже около двух лет.

Какой основной показатель, за которым гонится регион? Этот показатель — объем ввода жилья. Мы анализировали ситуацию во всех регионах, и можно сказать, что как минимум около 55 из них продолжили эту тенденцию погони за объемами ввода жилья. Москва здесь приняла политическое решение и перестала за этими объемами гнаться. Получилось, что политический вектор на жилищное строительство стал очень сильно различаться.

О чем здесь можно говорить? В первую очередь об инерции — инерции регионов в отношении этой политики градостроительства. С чем связана эта инерция? Уже сейчас, то есть в 2017 году, в подавляющем большинстве регионов — около 75%, за небольшим исключениям по крупным городам, в которых больше 300 тысяч населения, — количество уже построенных и введенных в эксплуатацию жилых строений, в частности квартир, превышает количество семей. По методике, которую разрабатывал Александр Антонов, подмосковный урбанист, мы это все посчитали исходя из простой модели. Модель исходит из такой парадигмы, что идеальное жилье — это когда на каждого члена семьи приходится одна комната. Даже если взять эту идеальную модель и приложить ее к регионам, то окажется, что в большинстве городов с населением больше 300 тысяч человек уже сейчас количество построенного и введенного в эксплуатацию жилья превышает количество семей по количеству комнат. То есть уже сейчас построили в регионах жилья больше, чем нужно.

И в Москве тоже на самом деле уже построили больше, чем нужно. С учетом Новой Москвы и прочего мы видим, что «рынок» там относительно стагнирует. Но там искусственно продлевать инерцию не стали и несколько забили на нормативные показатели по объему ввода жилья, сделав упор на городскую среду, как я понимаю. Здесь я могу ошибаться — я не специалист по городской среде, могу сказать только про стройку. Регионы эту инерцию продолжают. Это связано в первую очередь с Майскими указами Путина, которые подразумевали постоянный рост объемов ввода жилья. Это сейчас в сфере строительства основное кардинальное различие между Москвой и регионами.

— Сейчас в Москве вовсю обсуждается новая программа московского правительства — план массового сноса т.н. хрущевок, позднесоветского жилья, целыми кварталами, перемещения населения и так далее. Это масштабный проект, который нельзя сравнить ни с чем происходящим в стране. Между тем возникает ощущение, что процессы, происходящие в Москве, в гигантском мегаполисе, и процессы, происходящие в остальных городах, идут в разных направлениях. Когда вы говорите о том, что жилья построено фактически больше, чем нужно, это утверждение ведь предполагает такие следствия, как, например, возможное удешевление жилья. Становится ли жилье в российских городах более доступным для их жителей, чем некоторое время назад, в связи с вводом большого количества метров?

— Относительно доступности. Это последний вопрос из фактически нескольких, которые вы задали. Да, становится доступнее, но я чуть попозже поясню, почему. Относительно первого вопроса, сноса хрущевок и так далее, здесь надо пояснить с более глобальной точки зрения.

В чем глобальность этого подхода, а точнее, его неизбежность? Она заключается в необходимости поддержки строительной отрасли по одной простой причине: потому что фраза «драйвер региональной экономики», которую очень часто в регионах применяют в отношении строительной «отрасли», имеет под собой очень хорошие, сильные основания. Дело в том, что действительно очень серьезный процент региональной экономики занимает строительство и сферы, связанные именно с ним. Речь идет в основном про регионы, где есть хоть какая-то транспортная доступность. Чукотку и Магадан не берем, а где есть население хотя бы в миллион — миллион двести тысяч человек, там процессы приблизительно одинаковые, и эти процессы очень сильно завязаны на отрасль строительства, в том числе они связаны и с моделью действия региональных властей, которые мыслят как раз в категориях строительства, то есть озабориванием территорий и строительством на них чего-то. Это считается освоением данных территорий, что очень хорошо заметно по проектам всяких институтов опережающего развития, которые начинаются стройкой и зачастую стройкой же и заканчиваются. Соответственно, возникают очень серьезные задачи поддержки отрасли на фоне дичайшего спада реального спроса на жилье.

С учетом того, что слово «отрасль» я не зря брал в кавычки до этого, я хотел этот момент пояснить. Дело в том, что строительной отрасли до недавнего момента фактически не было, стройку можно было рассматривать как совокупность трех промыслов. Первый промысел — финансовый, второй — организационный, а третий — собственно строительный.

Кем были застройщики до недавнего времени за небольшим исключением в лице крупных застройщиков, которые были сильно аффилированы с властью изначально? Это люди, которые занимаются только финансами. Все истории с дольщиками, истории с проектами и так далее — это истории про финансы.

Что делали застройщики? Они разным способом собирали деньги — с помощью долевого строительства, с помощью кредитования в банках — и этими деньгами оперировали, поэтому непосредственно стройкой занимался совершенно другой сегмент промысловой экономики — это институт генподрядчиков, как он называется, хотя к генподрядчикам в западном отношении он имеет весьма малую степень приближения. На самом деле это организационный промысел. Это люди, которые тоже не имеют материальных средств именно для ведения самого процесса строительства, они занимаются организационной работой: организуют бригады, артели, субподрядчиков для того, чтобы они возвели то строение, на которое деньги собирал под проект финансовый промысел, то есть люди, которых принято ассоциировать с застройщиками.

После того как со строительством случилась беда, когда реальный спрос начал серьезно падать — это случилось после 13–14 годов, даже до того момента, который мы привыкли называть кризисом, — сложилась такая ситуация, что «отрасль» поддерживать было непонятно как и непонятно какими механизмами. Была серьезная история, шли серьезные обсуждения в федеральных министерствах, и именно тогда стала четко оформляться именно отрасль как таковая, потому что она стала фактически формироваться государством, властью на всех уровнях — от федерального до муниципального.

В чем это заключалось? Это заключалось в возвращении фактической практики расквартирования, очень близкой по своей сущности, если откинуть внешнее обрамление, к советской практике. Что такое всякие ипотеки с государственным участием, губернаторские ипотеки, федеральные программы «Жилье для российской семьи», федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище» и так далее? Это практики расквартирования бюджетников и госслужащих, то есть тех людей, которые являются прямым объектом управления власти — ресурсополучателями, как говорит Симон Гдальевич Кордонский. Соответственно, для этих ресурсополучателей создали добровольно-принудительную систему поддержки покупки жилья, которая свелась к настоящему времени на уровне регионов к фактической раздаче квартир. Первоначальный взнос по ипотеке в большинстве дотационных регионов для получателей жилья в рамках этих программ субсидирует региональная власть, формируются федеральные деньги, и люди получают еще вдобавок различные ипотечные программы с субсидированными процентными ставками, что приводит к тому, что квартиры раздаются фактически бесплатно. На начальном этапе человеку — бюджетнику или госслужащему — не требуется для покупки квартиры никаких своих денег вообще, не надо ничего, кроме статуса ресурсополучателя. На это ориентированы, соответственно, программы федеральные, региональные и муниципальные. Это позволило хоть как-то замедлить стагнацию отрасли в регионах, хотя она все равно заметна.

Обратная сторона процесса — это продолжение панельной застройки, потому что большинство этих программ подразумевает достаточно инерционный подход, который тоже длится еще с советского времени, — подход индустриального строительства: мы будем шлепать панельки целыми микрорайонами, а люди там будут счастливо жить. Маленько забегая вперед, скажу, что люди там счастливо не хотят жить, но это обратная сторона медали.

Соответственно, теперь я перейду к хрущевкам, пояснив общую канву ситуации. Что мы видим по итогам прошлого года? Статистику регионов приходится рисовать за счет такой формы, которая называется 1-Ж. Это форма ввода индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Как эта статистика рисуется, могу потом пояснить отдельно, но тут важно то, что реальные объемы ввода многоквартирных домов (МКД) в большинстве регионов очень сильно упали, несмотря на становление этой отрасли. То есть по таким областям, как наша Ульяновская область, а также Ивановская, Саратовская и так далее, мы видим следующую ситуацию: объемы ввода МКД и, соответственно, строительства упали на 30–40%, притом что из оставшихся объемов от 70 до 90% ввода занимает жилье, построенное с участием всяких программ: региональных, федеральных и муниципальных, ориентированных на ресурсополучателей — на тех же бюджетников, госслужащих и плюс такие льготные группы, как молодые семьи. То есть это не рыночная история, и говорить здесь про рынок не приходится.

Таким образом «отрасль», во-первых, была поддержана, а во-вторых, фактически она была сформирована, потому что застройщики, которые хотели оставаться в своей строительной теме, были вынуждены аффилироваться с властью.

Продолжение этой ситуации таково: прошел 16-й год, цифры показались всем без исключения людям, которые влияют на принятие решений, очень печальными, а какие еще оставались и остаются резервы для поддержки строительства на фоне этого насыщения, спада реального спроса и спада количества ресурсополучателей, которых можно расквартировать? Остался только один способ — это переселение из ветхого и аварийного жилья.

Соответственно, историю Москвы можно рассматривать как локомотив такого вектора поддержки строительной отрасли, который и сформировали. Я абсолютно уверен, что если какие-то деньги останутся в бюджетах, то эта история будет масштабироваться на регионы, хотя в принципе она уже два-три года действует и в регионах, но в меньших объемах. Программа реновации, которая действует с 13-14-го года, — это в принципе то же самое, что и московский снос хрущевок, только в меньших масштабах. В Москве, соответственно, денег много, и там сразу решили подойти к этому комплексно, потому что надо же поддержать свою строительную отрасль, и плюс есть удобная риторика городской среды и опять же ориентация на Европу. В Европе нет хрущевок — значит, и у нас не должно быть. То есть было сочетание удобной риторики, созревшей ситуации с поддержкой властей и наличием определенных денег в бюджете — из-за этого созрели предпосылки для сноса хрущевок. Таково мое мнение относительно Москвы, оно может быть не до конца подкреплено фактами, потому что эта история только началась, но если мы говорим про регионы, где я знаю ситуацию более досконально, то в принципе и регионы думают в ту же сторону. Программы реновации по планам многих регионов в 17–18-м годах будут развиваться, регионы будут так же поддерживать отрасль, используя этот фактически последний, я считаю, способ поддержки — реновацию.

— Есть ли какие-то проекты, которые так или иначе отличаются от тех проектов, которые предлагает центр? Если да, то каковы их особенности? Существуют ли самостоятельные проекты, которые исходят от регионов и поддерживаются центром, а не наоборот?

— Можно рассмотреть эту историю с нескольких сторон. Первая сторона — это те проекты, которые запускают сами застройщики, рассчитывая на остатки рыночного спроса (условно рыночного), — это одна история, это одни проекты. Вторая история — это те проекты, которые запускают регионы, рассчитывая на поддержку различных институтов развития, то есть тех структур, которые созданы федеральной властью и у которых есть свои программы. Это тот механизм, по которому регионы продвигают какие-то строительные проекты. Типичный пример — это, например, у нас в Ульяновске, и не только, начали реализовывать проект в рамках программы поддержки технопарков Минэка. В соответствующем конкурсе несколько регионов выиграли в этом году с проектами, которые фактически начинаются и заканчиваются тоже стройкой. Наш регион подавал туда заявку, которая попала в число победителей, где было заложено строительство нового города — его назвали Сантор, города комфортной жизни вокруг наноцентра. Заявки других регионов структурно и функционально не сильно отличаются, то есть там тоже под эти штуки рассчитывают подтянуть местных строителей и что-то строить. Это второй аспект тех объектов, про которые мы говорим.

Третий аспект и третий вид объектов, про которые можно говорить как про рассчитанные на поддержку, — это проекты вокруг моногородов. Моногорода за последние три-четыре года обросли различными программами господдержки, соответственно, строить в моногородах сейчас выгодно.

Это три аспекта. Два из них напрямую завязаны на бюджет и на количество денег в нем, то есть на количество внешних ресурсов, — это в принципе прямое освоение ресурсов, говорить здесь про инновации можно как про риторическое обрамление проектов, потому что суть от этого не меняется. Но интереснее здесь и действительно инновационнее, хотя я это слово не люблю, те проекты, которые сейчас вынуждены делать, вводить и строить застройщики, которые хотели и хотят до сих пор захватить тот сегмент (относительно небольшой) реального спроса на жилье, который еще остался. И здесь люди вынуждены применять условные инновации, которые заключаются в том, что впервые за столько лет активного строительства средние и даже крупные застройщики, а не мелкие, стали обращать внимание на реальные потребности людей.

Такого на самом деле не было: как клепали свою панель, как клепали условные монолитные бараки в 24 этажа, так и клепали их по инерции десятилетиями — действительно десятилетиями, потому что многие домостроительные комбинаты остались еще с советского времени, и никто в принципе сильно не задумывался о потребностях людей, тем более в Москве, потому что квартиры разбирались, да и в регионах тоже квартиры покупали, потому что примерно до 2005 года существовал реальный дефицит. А сейчас возникла ситуация, когда люди действительно покупают жилье в основном для улучшения жилищных условий, то есть в очень многих регионах сложился дикий переизбыток одно- и двухкомнатных квартир, которые по инерции настроили в последние годы. По Ульяновской области могу точно привести данные: однокомнатных квартир переизбыток в 32%, двухкомнатных — в 40%, при этом существует явный недостаток трех-, четырех-, пятикомнатных квартир, то есть относительно больших не по площади, а по количеству комнат. Я рассуждаю из парадигмы «одна комната на человека»: недостаток в этом случае составит от половины до 75%. Таким образом, есть реальный дефицит относительно комфортного жилья, которое нужно людям для того, чтобы улучшить свои жилищные условия. И только сейчас, в последний год крупные и средние застройщики стали хоть как-то ориентироваться на этот сегмент, то есть узнавать реальные запросы людей — точнее, пытаться узнавать — и пытаться им соответствовать, потому что предыдущая модель, когда мы строим что-нибудь либо дешевое, либо наоборот дорогое, но совершенно не задумываясь о том, как и кто там будет жить, уже не работает. Соответственно, запускаются такие истории, как отделка от застройщика, то есть не стройвариант, а чтобы сразу можно было въехать и жить, начинаются истории с продумыванием всяких систем индивидуального отопления, потому что люди хотят меньше платить, начинается история с созданием более-менее вменяемых дворовых территорий, подземных парковок и так далее, причем не из-за того, что это хочется власти, требует муниципалитет или регион, а из-за того, что люди этого хотят. И этот процесс пока намечен только штрихами.

— Есть ли здесь какие-то передовые регионы? Что говорит статистика? Кто в большей степени претендует на новации в данной сфере — на захват новых секторов и на нововведения, рассчитанные на потребителя в большей степени, нежели на бесконечную массовую застройку?

— Что такое застройщики, которые занимались финансовым промыслом? Идеальная модель такого застройщика — тот идеал, к которому он должен стремиться, — это стол, стул, бухгалтер и штамп. В принципе больше ничего и не надо для того, чтобы начать строительство: нужно добыть какими-нибудь путями в аренду земельный участок, нужно получить разрешение на строительство и нарисовать проект. Все, этого достаточно, чтобы либо кредитоваться по льготной ставке, либо собирать деньги с дольщиков. Иногда на этом финансовый промысел заканчивается, потому что ты получаешь сразу живые деньги еще до того, как что-то построил. Типичный пример мы наблюдали буквально позавчера в Тольятти.

Мы поехали в Тольятти, стали объезжать все площадки, которые город собирался учитывать в объеме ввода жилья в 17-м году, уже наступившем. И вот мы приехали в поселок Шлюзовой посмотреть проблемный объект. Там была интересная формулировка: «Перечень проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан». Там несколько домов, мы на них поехали посмотреть и нашли стройплощадку, где находился этот объект, для строительства которого привлекались денежные средства граждан. Он состоял из недокопанного котлована и брошенного строительного вагончика. Собственно, все. При этом деньги с дольщиков собрали, застройщик испарился — ну, и так далее. Получился хороший бассейн для лягушек — очень хорошо там им будет квакать, бегать, может быть, заведутся еще тритоны. Сама формулировка «для строительства которых привлекались деньги дольщиков» показывает: до строительства дело не дошло, но деньги-то уже были освоены. Судьбу застройщика мы пока не проследили, но очень часто она бывает радужной. Можно деньги было собрать и несколько раз прокрутить.

— Под застройщиком вы имеете в виду физическое лицо?

— Нет, застройщики, большинство застройщиков, которые известны под названием девелоперы, — это обычно любое юрлицо. Это не принципиально, потому что суть этого действа — в получении живых денег, пользование которыми бесплатно. То есть для застройщика как девелопера процесс стройки — это процесс пользования деньгами. Абсолютно показательный, даже индикативный факт — это открытие систем микрокредитования. Знаете все эти «Быстроденьги», «Мигомденьги», «Суперденьги», на каждом пешеходном переходе они стоят? Откуда привлекались в такие структуры деньги для начальной их раздачи, для того чтобы на них получать маржинальную прибыль? Из стройки, а вовсе не из банков. Во многих регионах мы проследили ситуацию, когда какой-то «застройщик» собирал деньги с дольщиков и закидывал эти деньги в открытие как раз систем микрофинансов — очень быстро оборачивался, очень удобно, на стройку денег, соответственно, не оставалось.

Второй вариант — деньги давались кому-то в долг, то есть вместо банков финансовый промысловик под названием «девелопер» занимался финансовым промыслом. Он деньги раздавал либо куда-то еще вкладывал, в что-то с большей маржинальностью, при этом для самой стройки деньги ему были не нужны, и поэтому проблема здесь снималась. То есть стройка была и до сих пор отчасти остается очень удобным способом пользования бесплатными деньгами. Банки со своими 17%, которые были, когда еще условного кризиса не началось, оставались далеко позади. И когда говорили в банках в регионах о том, что никто не берет деньги под развитие бизнеса или наоборот банки не дают деньги юрлицам под развитие бизнеса, почему-то никто не задавался вопросом: а где же тогда они деньги берут? Ведь в оборотах торговых компаний, просто в обороте промыслов населения кроются дикие деньги. А откуда они берутся? Один из основных источников — это была как раз стройка, то есть именно финансовый промысел стройки со стороны девелоперов.

Почему я говорю, что для самой стройки деньги не нужны? Исходя из этого, я еще и поясню, почему цены упали. Дело в том, что очень часто девелоперы, которые, соответственно, собирают деньги на строительство, расплачиваются с генподрядчиком, занимающимся организационным промыслом, квадратными метрами в непостроенном жилье.

Выглядит это так. Сидит условный застройщик Иван, крупный девелопер, уважаемый человек. Он собрал деньги, у него есть деньги, эти деньги он куда-то вложил, но у него есть проект, разрешительная документация на дом и согласование с властями. Он зовет условного Петю и говорит: «Петя, ты хороший строитель, в смысле организатор строительства, давай здесь построй девятиэтажку, вот у меня все бумажки есть». Тот говорит: «Давай построю, ты мне там отдашь 30% квартир». Тот говорит: «Да не вопрос, бери 30% квартир и строй». Соответственно, выходит Петя на стройплощадку и начинает нанимать всякие бригады, узбеков, таджиков и так далее, всяких субподрядчиков, бетонщиков, которые специализируются каждый на отдельном виде работ, дает им проект и говорит: «Стройте, ребята». С кем-то расплачивается деньгами, с кем-то из подрядчиков и субподрядчиков тоже расплачивается квартирами из своей доли. Я знаю несколько кейсов, где дома строили вообще без копейки денег, то есть девелопер приходил на площадку вообще без средств и дом строился. Но к чему это привело потом? Когда оборотка у организационного промысла, у всяких генподрядчиков и так далее, кончилась из-за неплатежей, из-за заморозок строек и прочих историй, из-за этой условно кризисной ситуации в принципе, они стали сбрасывать те квартиры, те нежилые помещения, которыми с ними расплачивались девелоперы. Это очень сильно уронило рынок, потому что если девелопер, например, свои квартиры в построенном доме продает условно по 40 тысяч за квадратный метр, то подрядчики и другие субподрядчики, всякие бригады и так далее из-за того, что сидят без денег и им нужна оборотка, готовы продавать условно по 25 — по 27 тысяч, то есть почти на треть ниже, чем цена от самого застройщика. Соответственно, этим активно воспользовались риелторы, и сейчас дошло до того, что цены подрядчиков и цены застройщиков в ряде домов, которые были построены в прошлом и в позапрошлом году и введены в эксплуатацию, могут различаться на 30 и даже на 50%, что «рынок» роняет пусть и не катастрофически, но очень серьезно. Причем здесь видна абсолютная тенденция: цена падает пропорционально уменьшению размера населенного пункта.

В мелких населенных пунктах, где МКД в принципе не особо было кому-то и нужно, потому что там развито ИЖС, но МКД строили по ФЦП «Жилище», покупая в МКД квартиры для переселения из аварийного жилья, для детей-сирот, для муниципальных нужд и так далее, когда эти МКД построили, цена в них упала за последний год в ряде случаев даже в два раза. Чем крупнее город, тем это падение меньше, но оно везде прослеживается и везде очевидно. То есть говорить про то, что цены растут, нельзя, говорить про то, что они на нуле, нельзя, можно говорить про то, с какой динамикой они падают. При этом никаких тенденций того, что цены на жилье будут расти в будущем, я не вижу. Это связано с тем, что очень многие покупки недвижимости до условно кризисного времени были инвестиционными, то есть люди считали, что таким образом они сохранят свои деньги, хотя это не было подкреплено банальной «экономикой» (я считаю, что экономики в западном понимании в России нет), хозяйственными расчетами, которые показывали, что с 2008 года — с предыдущего якобы так называемого кризиса — рост цен на недвижимость был ниже, чем инфляция, то есть вложение денег в недвижимость было уже с 2008 года не то что невыгодным, оно было бесперспективным. Но люди все равно вкладывали, потому что исторически считается надежным вложить деньги, закопав их в землю, то есть в фундамент, либо вложить их в кирпич, то есть в стены. В итоге возникло очень много зависших объектов. Люди, которые до этого покупали их, тоже вышли на рынок, потому что их стало трудно сдавать и содержать. Это послужило дополнительным стимулом для того, чтобы цены упали. И, исходя из этой ситуации, я не вижу никаких предпосылок для того, чтобы эти цены вообще росли в ближайшие годы. Соответственно, все эти вложения в недвижимость оказались пустотой, то есть не окупились. Такая ситуация возникла в «отрасли».

— Вы говорите про учет пожеланий людей, который наконец появился в этой нерыночной ситуации, когда заказы застройщикам возникают не в ситуации анализа рыночного спроса, а совершенно иначе. Но сейчас вы упоминаете, что начали учитывать запросы людей. Как именно? С помощью опросов или иным образом? Можете ли вы выделить какой-то механизм изучения застройщиками спроса — корректировки под него тех или других планов?

— Здесь хотелось бы сначала отметить для того, чтобы мое пояснение было более конструктивным, что в предыдущих своих словах я четко разделял два вида условных застройщиков, то есть девелоперов, — первые, которые вписались в объекты управления власти и стали участвовать в практике расквартирования, и вторые, которые оказались либо за ней, либо не до конца в нее вовлечены. И в первую очередь интерес к оценке реального спроса возник у вторых. Главным образом это были средние и мелкие застройщики. Как они, соответственно, реагировали, как они действовали и как они оценивали спрос? Крайне просто: мелкие и средние застройщики активно взаимодействовали с риелторами, которые давным-давно объединились в группы. Это, кстати, не очень понравилось, условно говоря, «Сбербанку». Вполне возможно, что это инициатива не «Сбербанка» — вводить свои риелторские услуги, электронную регистрацию недвижимости, вокруг нее развивать сервисы, которые в принципы должны сильно потеснить риелторский рынок. Цель проста — раздавать больше кредитов, то есть не допустить продолжения спада раздачи ипотечных кредитов, который отмечался. Поэтому они начали риелторов относительно теснить, пытаются это делать, риелторы сопротивляются. Но до того момента, когда начался этот условный перегиб, когда невозможно стало работать, реагируя на дикий спрос, риелторы в принципе не были никем потеснены и активно взаимодействовали с населением. Соответственно, все знали, какие объекты лучше продаются, по одной простой причине: мелкие и средние застройщики просто могли спросить у риелторов, а риелторы знали реальную ситуацию в виде запросов людей.

Запросы людей оказались, это было понятно, совершенно не коррелирующими с представлениями власти. Власть считала, что люди хотят жить в основном в новых микрорайонах, состоящих из панелек, то есть власть мыслила в модусе продолжения инерции индустриального строительства 70-х годов, а люди считали, что они хотят жить максимум в таунхаусах или в клубных домах до трех этажей, а лучше в частных домах. И это основной спрос. Соответственно, под этот спрос мелкие застройщики перестроились еще в 13–14-м годах, активно застраивая небольшие площадки дуплексами (это частный дом на две семьи), таунхаусами и клубными домами. Я говорю про регионы, потому что в Москве другая ситуация из-за того, что земля дорогая. Соответственно, в этих сегментах такого спада спроса, как в больших многоквартирных домах, не было даже в последние два года, комфортное жилье пользуется спросом.

Под это потом подтянулись средние застройщики, которые уже строят многоэтажки, требующие ввода в эксплуатацию, полной разрешительной документации и прочего. Они смотрят, что у них по старой инерции настроенное плохо продается, и спрашивают у более мелких застройщиков: ребята, а вы что строите, почему у вас так все относительно хорошо? Те говорят: а мы строим максимум пять этажей, чтобы дешево было, без лифтов, с нормальной парковочкой, и у нас планировочки четыре-пять комнат, два санузла, человек может сам перегородочки посносить и как надо ему там все переделать. Те смотрят и думают: «Окей», и спрашивают опять же у риелторов, с которыми они работают: как нам поступить? Риелторы им говорят: ребята, правильно вам подсказывают, давайте кончайте вы со своим стройвариантом, хотя бы черновую отделку делайте, потому что люди хотят переезжать в более-менее готовое жилье, давайте планировки меняйте и так далее. Таким макаром и до них доходит рыночная ситуация, на которую до этого они серьезного внимания не обращали. Я говорю про средних и крупных застройщиков.

Но вся эта история пока намечена только штрихами. По крайней мере, в регионах мы нигде не видели, чтобы это было особо массово: один-два более-менее продвинутых застройщика начинают думать о том, что нужно людям, исходя чаще всего из той схемы, которую я описал. Мелкие застройщики очень быстро перестраивались, потому что они близки к земле. Что касается средних застройщиков, часть из них ушла с рынка, а та часть, которая осталась, поделилась на две группы: одна стала думать, как бы им строить то, что будет продаваться реально, а вторая группа стала обивать пороги власти, думая, как бы им вписаться в какую-нибудь федеральную или региональную программу и строить что-нибудь, условно, для сирот или для переселения из аварийного жилья, занимаясь реновацией. При этом по регионам, это предыдущий вопрос был, я бы вообще сильно не разделял, потому что многие крупные застройщики строят сразу в нескольких регионах. Более того, сейчас для застройщиков достаточно очевидно прослеживается тенденция ухода из «родного» региона.

— Спасибо. Есть такой вопрос, который возникает у меня как у человека, который долгое время живет на окраинах городов и наблюдает эту застройку своими глазами. В частности, я долгое время жил в городе Бердске, который почему-то считается городом, где вводилось наибольшее число квадратных метров в год чуть ли не по всей России. Но когда вводят квадратные метры в многоквартирных домах, остается совершенно чудовищно деградировавшее пространство вокруг, то есть дворы, междомовые проезды — минималистические, создаются по остаточному принципу, если создаются. Возможно ли при обозначенном вами росте учета потребностей изменение отношения застройщика, девелопера к придомовому пространству? Например, создание даже не экологической, но продуманной для повседневного существования, для постоянного нахождения среды? Жилье — это ведь не только квадратные метры, но это и само обитаемое пространство, это дорожки, по которым люди вынуждены ходить в магазин, сами магазины и так далее. Между тем часто при застройке ничего нет — буквально ничего. Так и будет? Или возможны изменения?

— Это вопрос фактически про городскую среду.

— Фактически да, но я бы хотел избежать термина «городская среда», если мы говорим про отдельные кварталы, про дома, которые строятся где-то на окраине и часто встраиваются в существующую среду — вклиниваются в нее.

— Здесь вопрос решается несколькими способами. Я тут пытаюсь свой словарь перевести в более понятное русло, потому что я совершенно у себя в голове, внутри не использую слова «городская среда» или «застройщик», «отрасль» и так далее.

Первый аспект. Когда мы говорим про участки застройки на окраинах, естественно, в первую очередь, которые строятся в рамках ФЦП, то есть где участки подготавливаются с коммуникациями и так далее, там есть очень четкие декларативные правила, где описано, какие должны быть дворы, проезды, то есть это комплексное освоение городов. Фактически эти требования являются чуть улучшенной или ухудшенной калькой советских требований к индустриальному строительству: строили микрорайоны 75-й серии в советское время, вот и дальше мы продолжаем строить районы 75-й серии, которая уже не 75-я, а какая-то другая, но собственно это та же панель с такими же проездами и с такими же требованиями. Соответственно, к застройщику выдвигаются требования создать эту «среду»: все четко прописано, и вопросов о том, что и как там будет, не возникает, потому что все это указано. Получается вот такая декларативная городская среда.

Кстати, относительно районов такой застройки. Есть квазивыражение такого района — это поселок Камские Поляны в Татарстане, который строили при АЭС, а потом АЭС не достроили, и остался посреди поля абсолютно обособленный заповедник советского зодчества в виде полноценного района 90-й серии, но одного. Там стоят 15–20 панельных домов, стандартные универсамы, школа и так далее, то есть полностью один обособленный микрорайон просто посреди поля, причем без изменений застройки в последующие годы — есть с чем сравнивать.

— Я был в Камских Полянах. Я бы сказал, что они как раз парадоксальным образом выглядят более-менее пригодными для жилья, именно потому что там есть и универсамы, и детский сад. Это маленький кусочек города, но это именно кусочек города. А сейчас мы часто наблюдаем то пространство, которое городским назвать возможно только формально. Когда вы говорите о критериях, это ведь не те критерии, с которыми имеют дело люди, реально приезжающие в эти новые районы, может быть, присматривающие жилье для себя? Эти люди видят только пустоту с квадратными метрами.

— Я про Камские Поляны к этому все и клонил. За счет того, что там советская плановая застройка осталась законсервированной, то есть она не портилась последующими уплотнениями, Камские Поляны выглядят прилично, вы абсолютно правы. Я бы не назвал, конечно, это городской средой, но в плане городского планирования они выглядят неплохо, потому что последующих изменений, уплотнений и прочих историй не было. И соответственно, такие же приблизительно требования заложены и в ФЦП, поэтому новые районы, которые строятся по ФЦП и выглядят советскими плановыми районами, — это районы, где вопрос среды снят плановым порядком.

Второй момент. Те застройщики, которые строят что-то в чистом поле, не заботятся об окружении. Да, есть такие, причем их объекты не только на окраинах. Если мы говорим про уплотнительную застройку, то там, естественно, никто особо не думает о городской среде — не думал раньше, потому что и так все продавалось. Сейчас, когда мы говорим про тех застройщиков, которые стали задумываться о реагировании на уменьшившийся условно рыночный спрос, мы можем говорить о том, что они стали задумываться и о дворовых территориях, и о создании условной минимальной городской среды, хотя бы в виде подземных парковок, детских площадок и прочих историй. Сейчас в большинство проектов это уже закладывается.

— Скажите, пожалуйста, а по каким линиям все-таки идет конкуренция, в большей степени осуществляется конкуренция между застройщиками и девелоперами за то, насколько они близки к власти, или все-таки есть какие-то чуть более занимательные истории? В частности, жесткая конкуренция больших фирм между собой и так далее? Как в этом плане все распределяется по регионам? Можно ли говорить о регионах — первопроходцах новой застройки?

— Я до этого говорил, что в принципе можно выделить две группы застройщиков: первые борются за то, чтобы быть поближе к власти и вписаться во всякие программы, они созданы почти в каждом регионе — специальные списки, которые закреплены актами, они обычно называются списками приоритетных девелоперских проектов либо приоритетных проектов жилищного строительства. Попадание в эти списки — уже индикатор. Вторая группа — это те, кто пытается ориентироваться на относительно рыночный спрос, за который между ними возникает конкуренция. Но ввиду того, что до этого конкуренции особо и не было, эта конкуренция только зарождается, и форма, которую она примет, — это вопрос года-двух.

— Удивительно, что она зарождается в пору кризиса, а не тогда, когда решающая ставка была сделана на жилищное строительство.

— Что касается того, почему эта конкуренция зарождается сейчас, а не до кризиса. Визуально, если посмотреть по рекламе, можно было бы подумать, что и до кризиса эта конкуренция была, но до кризиса это была конкуренция не за покупателя, а ценовая, то есть, условно, все брали ценой, манипулировали ею. Такой купеческий подход — в одном месте купил дешевле, в другом продал дороже, а твой заработок складывается просто за счет того, что все рынки локальные. То есть одна ярмарка — это один локальный рынок, вторая ярмарка — это другой локальный рынок, а глобального рынка нет. Заработок купца — это заработок за счет того, что ты переместил товар с одного локального рынка на другой. В принципе они по такой же психологии и действовали. Но кризис подтолкнул к тому, чтобы соревноваться, поскольку лавинный, дикий спрос, в том числе и спрос «инвестиционный», кончился. Под инвестиционным спросом (этот вопрос я не затрагивал) я подразумеваю тех людей или организации, которые покупали жилье на этапе котлована, а продавали на этапе ввода в эксплуатацию либо последних этажей. Как раз такие люди или организации обеспечивали значительную долю покупок квартир на этапе котлована — собственно, за счет них стройка и финансировалась генподрядчиком. Не самим девелопером, финансовую историю которого мы уже обсудили, а именно генподрядчиком, ему же надо тоже за что-то строить, а строили часто за деньги этих инвесторов. Вместе с кризисом этих инвесторов сдуло, плюс к тому произошли не очень благоприятные изменения в законодательстве, о которых ходили слухи с начала 16-го года. Это фактический запрет с января этого года продажи квартир в недостроенных домах, то есть долевого строительства, — на этапе котлована уже все квартиры не продашь. Точнее, продашь — по схемам софинансирования, соинвестирования и так далее, но это уже будет очень серая схема, и поэтому никто уже так особо не действует. Такая сложилась ситуация, и, соответственно, люди стали вынуждены задумываться о более-менее реальной конкуренции.

— Какие государственные программы относительно жилищного строительства, не выживания, а именно стратегического развития, кажутся вам наиболее перспективными сейчас?

— Если говорить с позиции власти и ее задач и целей, которые могут быть отчасти декларативными, то ФЦП «Жилище» и приоритетный проект «Ипотека» с идеей рефинансирования ипотечных кредитов выглядят спасением, но не спасением для отрасли, которую власть сформировала, не спасением для каких-то условных застройщиков, а спасением для самой власти. Какова идея этой программы, которую скоро введут? В том, чтобы выпускать ценные бумаги под ипотечный кредит: банк выданную ипотеку может оформить в виде ценной бумаги, которая будет обращаться на «финансовом рынке». Соответственно, объем ресурсов, которые банк генерирует с помощью раздачи одной ипотеки, как минимум, удваивается — я говорю о фиксируемых, то есть отображаемых, ресурсах. Во-первых, обращается сама ипотека, то есть человек ее берет, платит какие-то деньги, что-то перепадает застройщику, а во-вторых, еще на рынке как отдельный финансовый инструмент начинают крутиться ценные бумаги, обеспеченные за счет государства, которыми банк рефинансирует ипотеку. С точки зрения власти и с учетом той риторики, которой она вынуждена придерживаться, это хорошее решение, но для людей или для застройщиков оно не такое уж хорошее. Это мой ответ.

— А скажите, в связи с Майскими указами и всеми обстоятельствами, им сопутствующими, как вам кажется, может начаться опять усиление, скажем так, планового подхода в жилищном строительстве, в какой-то период и в связи с какими-то обстоятельствами? Может возникнуть вал государственных требований относительно застройки согласно каким-то якобы универсальным критериям?

— Вообще я про это и говорил. Когда я говорил про отрасль, я специально акцентировал внимание на том, что в начале разговора я слово «отрасль» брал в кавычки, до того как пояснил, что я под ней подразумеваю. Собственно, я говорил про отрасль объектов управления власти. И уже сейчас строительство абсолютно плановое. В чем это заключается? В том, что на уровне регионов и муниципалитетов существует такое понятие, как декларативный план ввода жилья, за который спрашивают и за который абсолютно в советских фразах, если мы здесь проведем аналогию с СССР, отчитываются, то есть там уже существует абсолютная плановость. Из-за чего потребовалось включать девелоперов-застройщиков полностью в сферу управления власти, делая их объектами управления? Для того чтобы они стали частью административной структуры, с которой можно спросить. То есть что получается? Что власть на муниципальном или на региональном уровнях…

— Фактически монополизирует отрасль, да?

— Не сказал бы тут про монополизацию отрасли, потому что я не знаю, что здесь подразумевать под монополизацией, просто не знаю. Я говорю про другое, про ваш первый вопрос — именно про плановость. То есть спрашивают с муниципалитетов и по объемам ввода МКД, и по объемам ввода ИЖС. Чтобы это что-то сделать, власти обязательно приходится делать застройщиков объектами своего управления в чистом виде, фактически частью административной структуры, чтобы с них можно было спросить, на них можно было условно даже не надавать, а просто их полностью включить в систему. Только в этом случае можно эти директивные планы выполнять и гарантировать какие-то объемы ввода жилья, показатели по стройке, которые в свою очередь гарантируют возможность вхождения в региональные и даже федеральные программы, приток новых ресурсов. Такая структура уже выстроилась, а за последние два года она абсолютно достроилась до конца. А с учетом практики расквартирования, когда все льготные условия, государственная ипотечная поддержка были рассчитаны на ресурсополучателей, получается, что власть уже сейчас создала себе абсолютно обособленную структуру — отрасль, которую мы теперь называем именно отраслью без кавычек, которая является ее полным объектом управления. Она говорит и что строить, потому что в каждую программу входят типовые проекты, мы про это тоже уже говорили, и как строить, и где строить, потому что площадки формируются в рамках программ, и кому продавать или кого там селить.

— И тем не менее окончательное решение, вы считаете, не за государством? Вы, похоже, противостоите моему определению — не принимаете понятие «монополизации». Если это не «монополизация», то что же? Какую категорию следует избрать?

— Я почему отказался здесь от слова «монополизация»? Потому что вне этого объекта, про который мы сейчас говорили и который описывали, существует реальное строительство, реальный спрос и реальные девелоперы (поскольку под девелоперами я подразумевал финансовый промысел, я специально разграничивал понятия). Вне этого объекта существует своя жизнь, которая вообще теперь перестает зависеть от власти, потому что у власти есть свой объект управления, она возится с ним, а то, что происходит внутри этого объекта управления, их интересует раз в год ради одного отчетного показателя — объема ввода ИЖС.

И, слава Богу, что регионы отработали отличную практику рисования этого показателя, и, соответственно, то, что происходит вне этого объекта, их интересует крайне косвенно — это огромный плюс, это очень хорошо. Поэтому, если рассуждать про монополизацию, можно говорить, что отрасль монополизирована, но в том, что находится вне этой отрасли, которая сформирована властью, монополизации нет. Более того, мы видим, что там-то и кипит на самом деле реальная жизнь, потому что вектор спроса, о чем я уже говорил, направлен на малоэтажное строительство, в первую очередь до трех этажей: на индивидуальные дома, на всякие таунхаусы и клу́бники. Все они чаще всего идут по линии ИЖС, то есть не требуют всяких лишних разрешений, согласований в стройнадзоре, проектной документации, зачастую не требуют и проекта, если мы говорим про индивидуальный дом, не требуют стройэкспертизы и так далее. Все это проходит мимо ведения власти. Власть в свою очередь за счет особенности форм Ж-1 и С-1, отчетности по стройке, в этом тоже видит свою пользу. Почему? Потому что она каждый из таких объектов может учитывать от двух до четырех раз абсолютно законно и представлять таким образом хорошие показатели. При этом люди строят то, что они хотят, и то, что действительно нужно, и это происходит вне объекта управления.

— Понятно, спасибо большое. Я думаю, что это один из самых интересных разговоров этого полугодия. Благодарим!

Беседовали Ирина Чечель, Михаил Немцев и Александр Марков

Читать также

  • Скайп-конференция Gefter.ru с Ульяновском

    Независимый исследователь Александр Павлов — о социологических разработках относительно схем развития жилищного строительства в России

  • Комментарии